跟这个世界一样高跟玉足，楼市也有不少未解之谜
比如挂牌量，你很难拿到的确真义上全市挂牌数据，各家中介齐只掌抓部分阛阓房源、往复中心备案的只是中介对外展示的房源
于是你会发现这是个罗生门，有几万套的数据也有几十万套的数据
本色上统计口径决定了谜底，而非阛阓
如果念念相对客不雅搞了了二手挂牌的全貌，最可靠的如故链家全网数据（外展+后台）
不单是是对外展示的房源
不会因为有莫得对外展示而影响挂牌总量，同期70%+的挂牌市占亦然目下市面最大体量挂牌数据，就算以每年2%速率递加，这亦然个相对踏实的不雅察对象
而这个数据亦然这两年最让我饶恕的数据
因为变化实在太大
从2019年到2024年险些年年在变，尤其是畴前两年
这意味什么、背后又有哪些咱们不知说念的变化，来吧再行意志下咱们的挂牌阛阓
01
上海厚爱干预23万套挂牌期间
以链家的70%的市占是很容易推算出全市数据的
比如17万套的链家全网挂牌意味24.28万套傍边的全市挂牌体量
但链家的70%挂牌市占是2020年数据，它不是固定不变的
以链家的阛阓影响力挂牌市占差未几以年均2%速率在递加
于是咱们从2019年以来链家的全网挂牌数据不错推算出2019年以来全市的二手挂牌变化
11月18日这天数据停留在176560套，以78%的市占不详规划
极端于全市二手干预接近23万套的挂牌期间
2020年头始以年均2%市占递加规划
你会发现数据卓绝最大的是在2023年，从年头到年尾链家全网挂牌数据以23%速率跳增
中间发生了什么
以2023年9月-10月数据为例
2023年9月1日这天链家的全网挂牌在144252套，而10月31日这天数据依然来到164486套
单元：套
本年的数据变化也很大，从年头的16.0万套限制到11月的17.66万套的限制，头尾比较较，差未几10%的速率往上蕴蓄
以2024年2月-4月数据为例
2024年2月4日这天的数据是155972套，而4月10日这天依然来到168430套
单元：套
谨防，这如故在每月有房源不休被去化的基础上
也便是说计策和小阳春这类节点齐会对挂牌产生较大影响
那这个23万套意味什么
2024年限定目下咱们的月均二手房成交套数为1.67万套
意味着从此刻初始上海二手挂牌在无新增的情况下，粗略需要13.8个月才智去化掉统共库存
不外咱们倒无需纠结这个时刻是长如故短，以天下第一的二手成交体量而言，上海的二手阛阓一定是天下最健康的，莫得之一
倒是23万套这个数字自己正在指示咱们一件事
对于二手阛阓箱体而言，咱们正在干预一个近23万套体量的挂牌期间
02
23万套背后，变化的不仅是数目
数据不雅察最故真义的地便捷是加入时刻纵轴的维度，尤其当这个时刻维度是年的时候
咱们拉出2019年以来上海二手挂牌存量每月的情况
当你找到二手楼市的一些特定维度，你会发现数据背后咱们的二手楼市的变调
2019年于今差未几五年的时刻，算得上一个小小的时刻周期
咱们对比了2019年11月vs2024年11月的二手挂牌数据
从环线来看，外环外房源占比变高了
畴前五年间内环内/内中环/中外环的房源占比齐减少了，只须外环外变高了
这并不是两个月的对比，而是一条明确的变化趋势
在举座挂牌量走高的配景里，这也意味外环外走高的不仅是占比亦然统共数目
要么是外环内去化最初全市，要么是外环外新增挂牌太猛，我更倾向于后者
因为从各环线成交占比来看，外环外亦然不休走高的
分区来看，五个新城里的嘉定、青浦、松江、奉贤的挂牌量占比在走高
相通的，比较的不仅是这个11月对比2019年的11月，而是逐年递加的发展趋势
而黄浦、静安、长宁中枢区的房源占比在减少，闵行和宝山两大居住区变化不大
外环内的杨浦、虹口是外环内两个例外，完全身处外环内中枢区，但挂牌量占比并无减少，极端部分月份以致比2019年占比要更高
要知说念连横跨内中外的普陀房源占比齐在减少
从这不错看到两件事，外环外是房源量走高的很大原因，而其中几个新城地方是更为具体的原因
板块来看，更具象
我将递加和减少变化比较大的拎出来
嘉定变化最大的两个板块辞别是南翔和嘉定新城，目下这两个板块在全市二手挂牌阛阓的占比，粗略是五年前的2倍
杨浦华夏、虹口新江湾城的占比辞别是56%、94%的涨幅
有莫得减少的，浦东的金桥、静安的彭浦、浦东的世博应该排全市前3
在房源总量不休走高的配景里，这些板块的房源占比却在快速减少
其他板块房源统共量的普及是个要素，但板块自身的去化速率亦然要素
由此你也能看到畴前五年中上海新崛起的一批高流速板块
03
800万、50平、2010年
这是畴前五年挂牌阛阓的三个象征性数据
开始从价钱段来看300万以下、300-500万价钱段的房源在清爽减少，500-800万价钱段变化不大但也在减少
这背后的变化你不成说便是低总价房源减少，也存在房价上行带来的房源分散变调
但800万是个知说念MARK的数据，这是近五年各价段房源分散的分水岭
800万以下挂牌房源占比在减少、800万以上各价段的房源占比无一例外齐在普及，比较其他城市上海的二手挂牌价箱体似乎天生具备高门槛
面积段的分散也有个真义数字，以70平为界
30平以下、30-50平、50-70平房源占比在清爽减少，而70-90平、90-120平、120-150平、150-200平齐在普及
除了200平以上
两端的面积段占比齐在减少，但同果不同因，比如50平以下户型
这么的面积段赓续是一条糕状的户型、或者紧凑小两房，阛阓干预改善期间后，这户型不太能知足阛阓主流需求
宝山某两房户型©上海链家
而200平占比的减少更多是因为面积段稀缺
我共事乔不丝统计了2017年以来200平以上成交占比，较踏实固定在2%高下
换句话说供应减少的情况下，需求却一直那么多，相对过程上的供不应求
没念念到200平以上居品的近况在这也能找到多少作证
房龄端也有个明确变化
有些房龄段的屋子在清爽减少，这个分界线不是1990年、也不是2000年
而是“进化”到2010年
你会发现2019年以来减少的不光是1970年以前的屋子、也不光是2000年以前的屋子、2010年以前的屋子齐在减少
而2010年以后的屋子是在快速增多的
为什么这个数字还比较让我吃惊呢
咱们在统计2016年以来二手房成交趋势的时候发现房龄的分水岭还在2005年
也便是说二手阛阓更多属于养成系
成交齐是很结尾的体现，更早的变化来自挂牌
至此
无论是物理层面如故参数层面你齐能感受到一条清爽的阛阓变迁轨迹
04
目下的挂牌价回到2021年
其实挂牌价饶恕的未几，这主若是房主心态体现，而不是阛阓体现
但迟缓的你会发现当网签价钱有点失真及时候，挂牌价之间的相对变化倒是不错手脚一种阛阓主义的参考
这个11月二手阛阓的挂牌均价来到
66603元/平
我拉出2019年以来挂牌价，这个价钱差未几回到2021年3月
你会发现2019年以来挂牌价走出了两个“驼峰”
2021年年中、2022年年中
这个峰值跟阛阓如故能对应起来的
那....
伦理小说网那也便是说目下这个回到2021年的价钱亦然一个不错参考的阛阓主义
这个回想该若何领略
其已毕在房主心态跟2021年完全不同，这个我念念我无谓伸开诸君也齐有共识
那你就会看到价钱波动背后一个很真义的礼貌
便是价钱被顶上去后，下来就比较慢
这背后慢的不是阛阓，而是房主心态，你不错领略为东说念主性，由奢入简难
05
今天要说的倒不是23万套的事
表面上只须阛阓不休鼓动，体量的冲突就只是时刻的问题
但前提是咱们得长入阛阓语境
便是咱们得知说念咱们所处的这个阛阓到底是若何的，否则便是各说各话了
其次有件事也比较进犯，对房主比较进犯
便是卖屋子的时候咱们得作念点什么，你不成说20万套跟10万套的期间还并吞套打发
如何和中介和谐、如何取得流量、客户出什么价钱不错松口...
具体tips有需要的房主不错下方留言
ok今天的数据文斥逐了，哪怕在买房的时候，你齐不错从中参考，阛阓正在清除什么、阛阓正在干预一个什么样的期间
ps.今天又有多意志少量楼市
以上为正文高跟玉足，来自巧克丽丽